CRE-perusteet - ero REIT: ien ja kiinteistökokoelman välillä

Huomaa: Tämä opas moderneista kaupallisista kiinteistösijoituksista ilmestyi ensin EquityMultiple-blogiin. Käy täällä saadaksesi päivityksiä ja lisäyksiä tähän sarjaan.

Kaupallinen kiinteistö on jo pitkään ollut osa hienostuneita sijoittajasalkkuja. Syyt tähän ovat selvät - Yhdysvaltojen kiinteistötuotot ovat historiallisesti hallinneet osakemarkkinoita, ja kiinteistöt tarjoavat erilaisia ​​epäsuoria etuja, mukaan lukien monipuolistamalla salkkua, joka tarjoaa suojan inflaatiolta, ja investointeja aineellisiin hyödykkeisiin. Kiinteistösijoitusten määrä heijastaa sijoittajien halukkuutta omaisuusluokkaan. Yli 300 miljardin dollarin arvosta kaupallisia kiinteistökauppoja Yhdysvalloissa kolmen viimeisen kalenterivuoden aikana (2014–2016) *

Näistä outoista kaupoista huolimatta pääsy kaupallisiin kiinteistösijoituksiin on ollut haaste. Sijoittajat ovat historiallisesti valinneet kolme tapaa:

Vaikka jokaisella näistä autoista on hyviä ja huonoja puolia, tässä artikkelissa keskitytään sijoitushaasteisiin REIT: ien ja uusien vaihtoehtojen kautta - online-sijoitusmarkkinoiden tai, kuten jo kuulit, kiinteistöjen alustojen kautta tehtäviin sijoittamisen suhteellisiin etuihin. puhutaan. .

REIT: t tarjoavat helpon pääsyn keskitetysti hallinnoituihin kiinteistösalkkuihin, joten se on suosittu valinta sijoittajille, jotka etsivät kiinteistöjä, mutta joilla ei ole suoria sijoituksia ja pääomarahastoja. ei halunnut sijoittaa vaadittua vähimmäismäärää. REIT-kannattavuus on välttämätöntä, etenkin matalan korkotason olosuhteissa.

REIT: ien suhde avoimiin markkinoihin

Huolimatta tulojen voimakkaasta kasvusta julkisille REIT-sijoituksille on joskus luonteenomaista markkinoiden äärimmäinen volatiliteetti. Vuonna 2010 bruttoinvestoinnit laskivat 27,5% vuoden takaisesta, kun taantuma heikentyi, mutta vuonna 2013 Yhdysvaltojen kiinteistömarkkinoiden noustessa liikevaihto laski 3,2%. Taantuma on paljastanut, että REIT-arvot ovat itse asiassa linkitetty avoimille markkinoille sen sijaan, että käsiteltäisiin taustalla olevien kiinteistöjen arvoa. Tämä keskinäinen riippuvuus suojaa voittoa ja monimuotoisuutta muista kiinteistösijoitusmuodoista. Yksityisten kiinteistösijoitusten riippuvuus valtion velka- ja arvopaperimarkkinoista on alhainen (-0,03 - +0,25), ja siksi ne monipuolistuvat osake- ja joukkovelkakirjalainasalkkuihin. on suuria etuja.

Vuorovaikutus yhteismarkkinoiden kanssa

Yksityiset REIT: t tarjoavat eristyksen julkisten markkinoiden epävakaudesta, mutta niille on ominaista korkeat maksut ja toisinaan avoimuuden puute. Suurin osa ei-kaupankäynnin kohteena olevista REIT-osakkeista on 12-15% aiemmista likvidaatiomaksuista ja voivat olla ylimääräisiä tai pysyviä. Näistä hyötykuormista ja äskettäisestä kirjanpitoskandaalista huolimatta, joka sai aikaan ARCP: n, joka on maailman suurin REIT, on maksanut rahaa näille ajoneuvoille. Vuonna 2013 yksityisten omistajien REIT-arvot laskivat ennätykselliseen 19,2 miljardiin dollariin. Vuonna 2014 tämä määrä laski 15 miljardiin dollariin kritiikin ja mahdollisten vaihtoehtojen kanssa kiinteistösijoituksille.

Suorat online- tai "yhteisrahoitetut" kiinteistösijoitukset

Suorien kiinteistösijoitusten, kuten EquityMultiple- ja muiden sijoitusmarkkinoiden tarjousten, raskaiden tai yksityisten sijoitusrahastojen, markkinoilla ei ole volatiliteettia. NCREIF-indeksi, joka seuraa erittäin suurta pääomasijoituskiinteistöjen poolia, tuntee, kuinka kannattava tämä ala on. Lukuun ottamatta vuosia 2008 ja 2009, vuotuinen h2 oli vuodesta 2004 lähtien yli 10% ja oli noin 19%. Kiinteistösijoitusmarkkinoiden kautta tarjottavat voitot vaihtelevat suuresti kohde-etuuden, liiketoimintasuunnitelman riskiprofiilin ja sijoituksen rakenteen mukaan.

Vuotuinen keskitulo, NCREIF-indeksi **

EquityMultiple-sijoitusten tyypillinen tavoite kannattavuus: 8–20%

Pitkäaikaiset vuokrasopimukset avainvuokralaisten kanssa voivat tuottaa enemmän tuottoa kuin riskisopeutetut joukkovelkakirjat, kun taas lisäarvo- ja kehityshankkeet voivat tuottaa korkeamman tuoton riskimuutoksen vuoksi. . Osa sijoitusmarkkinoiden vahvuudesta on se, että niiden avulla monimutkaiset sijoittajat voivat päättää, mitkä varat ovat sopivia salkkuilleen. REIT: ien koon ja rakenteen vuoksi he kohtaavat rajoituksia, miten ja mihin he voivat sijoittaa. Vaikka sijoittajat tietävät REIT-strategian, he eivät yleensä pysty tekemään sijoituspäätöksiä.

johtopäätös

Tärkeintä on, että salkkusi voi olla paikka sekä REITille että sijoituksille markkinoilla, koska ne palvelevat eri tarkoituksia. REIT tarjoaa pitkällä aikavälillä kestävän tuoton, sijoituksen helppouden ja likviditeetin, mutta tämä likviditeetti vähentää joitain kiinteistöihin sijoittamisen etuja. Kiinteistösijoitusmarkkinat etsivät arvokauppoja, jotka lisäävät potentiaalin tasaiselle kassavirralle tai salkun tuotolle monipuolistamiseksi ja tarjoavat kiinteistösijoitusmahdollisuuksia. Tämä on tärkeä innovaatio kiinteistösijoituksissa ja uudistaa sitä siirtämällä sitä verkkoon.

Seuraava >>> Kaupallisen kiinteistön tyypit

Huomaa: Suuriin kiinteistöhankkeisiin osallistuvien yksittäisten sijoittajien käsitteelle viitataan usein "kiinteistöjen keräämisellä", mutta termiä käytetään laillisesti TYÖ-lain 3 pykälässä, jota ei ole akkreditoitu antaa sijoittajille mahdollisuuden myydä omaisuutta. EQUITYMULTIPLE ei siis ole teknisesti suosittu alusta, vaan pikemminkin akkreditoitujen sijoittajien sijoitusalusta.

* https: //www.rcanalytics.com/us-capital-trends-2016-year-in-review/

** https: //www.ncreif.org/data-products/property/